不能直接以抵押房产抵债。房屋抵押担保的，抵押有流质条款，不能直接将房屋屋抵债，将房屋所有权过户给抵押权人。抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

一、房产抵押需要满足哪些条件?

1、具有完全民事行为能力的自然人，在贷款到期日时的实际年龄一般不超过65周岁;

2、具有合法有效地身份证明(居民身份证、户口本或是其他有效身份证明)及婚姻状况证明;

3、具有良好的的信息记录和还款意愿;

4、有正当职业和稳定的收入来源，具备按期偿还贷款本息的能力;

5、所抵押房屋的产权要明晰，符合国家规定的上市交易条件，可进入房地产市场流通，并未做任何其他抵押。所抵押房屋未列入当地城市改造拆迁规划，并有房产部门、土地管理部门核发的房产证和土地证;

6、具有支付所购房屋首期购房款能力;以新购住房作最高额抵押的，须具有合法有效的购房合同，房龄在10年以内，且备有或已付不少于所购住房全部价款30%的首付款;已购且办理了住房抵押贷款的，原住房抵押贷款已还款一年以上，贷款余额小于抵押住房价值的60%，且用作抵押的住房已取得房屋权属证书，房龄在10年以内;

7、借款人具有合法有效的购房合同或协议;。

8、有贷款人认可的有效担保。

二、房产抵押的流程是什么?

1、选贷款机构

2、写申请交材料

3、初步审核

4、评估

5、审批贷款、签合同

6、办理抵押登记

三、个人住房抵押贷款需要的材料包括：

1、房产证。

2、权利人及配偶的身份证，包括所有共有财产权证明。

3、权利人及配偶的户口本，包括所有共有财产权的户口本。

4、权利人的婚姻证明(结婚证或民政局开具的未婚证明。

5、收入证明。等等。

法律依据：

《中华人民共和国民法典》

第三百九十四条 为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。 前款规定的债务人或者第三人为抵押人，债权人为抵押权人，提供担保的财产为抵押财产。

第四百零一条 抵押权人在债务履行期限届满前，与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有的，只能依法就抵押财产优先受偿。

第四百零二条 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。

房产抵债、房产投资、转移土地、房屋交换如何缴纳契税

房屋抵债协议 ：甲方（原借款人）：身份证号码：乙方（原贷款人）：身份证号码： 甲方做生意需要，向乙方借款 ：元整。至今未偿还，为解决甲、乙双方的债权债务问题，现甲、乙双方就有关还款事宜达成如下协议：第一条 现鉴于甲方无法偿还上述债务，甲方自愿将自有房产用于抵偿所欠乙方的上述全部债务，抵债房产信息如下： 房屋坐落：房产证号：登记面积：平方米共 间，附属房屋：平方米 ，共 ： 间； 土地证号： 登记面积：平方米，附属其他土地证号：面积：平方米；四至范围：东至：，南至： ，西至： ，北至：同时包括：附属于房屋和土地的其他全部建筑物、构筑物、设施、设备、树木等地上物的所有权；与房屋和土地使用相关的现有水、电、电信等各项公共服务设施设备的使用权或所有权。 第二条 在本协议签订5日内，甲方将上述抵债房产的： 房屋所有权证、集体土地使用权证 ： 等证件原件交给乙方，房产交付乙方占有、使用，乙方取得该房产的所有权及土地使用权，双方债权债务归于消灭。 第三条 无论何时甲方有义务确保其抵债房产可以取得农村集体土地各种确权登记证。 第四条 甲方承诺：若该房产发生动迁情况，动迁收益包括但不限于房屋及附属物拆迁补偿费、土地补偿金、安置补偿费等归乙方所有，甲方无条件协助乙方领取上述款项。第五条 抵债金额为:上述抵债房产协商作价为 ： 万，大写金额为 ：（含预期升值及动迁补偿款收益）。 第六条 甲方必须保证该抵债房产来源合法、手续齐全，交清相关税费。如因甲方隐瞒该抵债房产情况，致使乙方无法正常行使权利或使乙方合法权益受损的，甲方应承担相应责任，双倍赔偿乙方因此所受的损失。 第七条，违约责任若甲方反悔或违反本协议第二条、第四条项下合同义务，甲方需清偿：欠款，每日支付相当于抵债金额的百分之 的违约金；若该抵债房产因甲方自身原因而被有关部门查封、拍卖或甲方擅自转让或抵押给第三人的，甲方应向乙方支付违约金 万元，并应立即返还所欠债务。 第八条 若本协议在履行过程中出现纠纷，双方应先协商解决,如协商不成，向人民法院提起诉讼解决。 第九条 本协议书经甲、乙双方签字后即生效。本协议书一式两份，甲、乙双方各持一份，具有同等法律效力。

甲方（签字）：日期： 乙方（签字）：日期：

法律依据:

《中华人民共和国民法典》 第四百七十条 合同的内容由当事人约定，一般包括下列条款：

（一）当事人的姓名或者名称和住所；

（二）标的；

（三）数量；

（四）质量；

（五）价款或者报酬；

（六）履行期限、地点和方式；

（七）违约责任；

（八）解决争议的方法。

当事人可以参照各类合同的示范文本订立合同。

（一）资料

甲企业发生的转移土地、房屋权属业务：

1.取得土地使用权一块，支付出让金200万元；

2.某单位因无力偿还甲企业债务，双方协商，该单位以自有原值为50万元的房产抵偿甲企业60万元的债务；

3.因生产经营需要，甲企业用价值100万元的房屋与另一企业价值170万元的房屋交换，支付差价款70万元；

4.购买房屋一幢，成交价格为800万元；

5.接受某国有企业以房产投资入股，房产市场价值为140万元。

（二）要求

根据以上资料，计算甲企业应纳契税额。（当地政府规定，契税适用税率为4％）

（三）解答

甲企业应纳契税计算如下：

1.税法规定，国有土地使用权出让、土地使用权出售、房屋买卖，按照成交价格计算缴纳契税。

应纳税额＝200×4％＝8（万元）

2.税法规定，以房产抵债或实物交换房屋，均应视同房屋买卖，由产权承受人按房屋现值缴纳契税。

应纳税额＝60×4％＝2.4（万元）

3.税法规定，房屋交换包括房屋使用权交换和房屋所有权交换两种。无论是哪种形式的交换，双方交换房屋的价值是相等的，免纳契税，其交换价值是不相等的，按超出部分由支付差价方缴纳契税。

应纳税额＝70×4％＝2.8（万元）

4.应纳税额＝800×4％＝32（万元）；

5.税法规定，以房产作价投资或作股权转让的行为，应视同房屋买卖，由产权承受方缴纳契税。

应纳税额＝140×4％＝5.6（万元）

综上，甲企业应纳契税总额＝8＋2.4＋2.8＋32＋5.6＝50.8（万元）。