很多购房者在买房的时候，为了追求低房价，怀着侥幸的心理购买五证不全的房子。其实，购买五证不全的房子，需要承担很多的风险。不要为了低房价而冒着极大的风险去购买，否则得不偿失。那么，五证到底是什么？购买五证不全的房子究竟有哪些风险呢？

很多 购房 者在买房的时候，为了追求低房价，怀着侥幸的心理购买五证不全的房子。其实，购买五证不全的房子，需要承担很多的风险。不要为了低房价而冒着极大的风险去购买，否则得不偿失。那么，五证到底是什么？购买五证不全的房子究竟有哪些风险呢？下面随我一起来了解下吧。

一、什么是?五证?？

房地产开发商 在 房地产市场 上销售商品房，必须具备一定的条件，并且按照有关的规定在房地产管理部门办理商品房销售的各种手续。

简单来说，五证?是指：

1、《 国有土地使用证 》

它是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证。

2、《 建设用地规划许可证 》

它是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法定凭证。

3、《 建设工程规划许可证 》

它是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证。

4、《 建筑工程施工许可证 》

它是建筑施工单位符合各种施工条件、允许开工的批准文件，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一。

5、《 商品房预售许可证 》

它是市、县人民政府房地产行政管理部门允许 房地产开发企业 销售商品房的批准文件。

一般购房者无须记住?五证?的名称和发证机关，您在购房时只需看一下《国有土地使用证》和《预售许可证》这?两证?就行了。因为如果开发商未取得《国有土地使用证》是拿不到《建设用地规划许可证》和《建设工程规划许可证》的，未取得上述两个《规划许可证》和《施工许可证》是拿不到《预售许可证》的。

二、五证不全的房子有哪些风险？

1、土地性质的不合法

国家规定不能在农民集体所有的土地上进行商品房的开发，在该性质土地上建设房屋，又没有办理相关土地征用手续，这种情况下的卖房活动是不合法的。建房是否合法需要根据其规划手续是否齐全来判断。

2、土地使用权的不合法

有些 楼盘 ，没有办理 国有土地使用权出让 手续，即使具备了规划、施工的手续，但也无法正常销售。这种情况，建房本身合法，但是卖房却不合法。开发商必须办理国有土地使用权出让手续，获得《国有土地使用证》后，进而办理《商品房预售许可证》后才能正常销售。

3、工程建设手续的不合法

项目上若是规划、施工手续方面有问题，无法获得规划证和施工证件，就是我们所说的违法建筑。这种情况，无论是建房还是卖房的活动，都是违法的。

4、项目施工进度未达到规定提前销售

这种情况出现于期房销售的楼盘，楼盘尚未达到准许销售的工程进度，销售的风险原本就很大，开发商往往先收取一定的 认购金 ，等达到取得《商品房预售许可证》后再与购房者签订 商品房买卖合同 。这种情况，建房是合法的，但卖房是不合法的。

5、不能办理 房产证

销售的房子如果五证不齐全，不但办不出 产权证 ，连签订的 预售合同 都无效。 一手房 实行网上合同备案操作，五证不全的房子即使买房人付了钱、签了预售合同，也不能在房地产交易中心做网上合同备案登记。万一开发商又把这房子卖给别人，纠纷就来了。另外，如果开发商最终办不齐五证，买房人就不可能得到房子产权。

证过五是指房屋所有权人购买该房屋已经满五年。

房产证满五年界定的起始点有两个，二者可取其中最早的来界定：

1、取得产权证的时间；

2、契税完税证明的时间。

唯一住房是指房屋所有权人在本市只有一套住宅性质的房屋（即该套房屋）。同等情况下，如果房产证未过5年，就要加收6.6%税费。

不同的情况收取的税费都不一样，对于第一次置业者来说，如果房产证过5年而且是唯一住房，购买的物业面积小于90平方米的，要收1%的契税，大于90平方米的收1.5%的契税。如果不是唯一住房，即在契税的基础上加收1% 的个人所得税。如果房地产证未过5年，则要收5.6%营业税和1%的个人所得税。另外购买的物业面积小于90平方米的，则加收1%契税，如果大于90平方米，则加收1.5%契税。

对于第二次置业者来说，如果购买的物业房产证未过5年，则要收5.6%营业税和1%的个税，不论物业的面积大小都要加收3%契税；而过5年的要交3%契税和1%个人所得税。

法律依据

《中华人民共和国房产税暂行条例》

第二条 房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）。第三条 房产税依照房产原值一次减除10%至30%后的余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府规定。没有房产原值作为依据的，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。