1、大证，是指开发商在工程竣工验收后从房产管理部门所办理的房产证。该房产证是由该开发商开发的某一幢楼或某几幢楼构成的，房屋所有权人是该开发商，属于初始登记。

2、小证，是指每个购房户自己的每套房子的房屋所有权证。小证是由房产管理部门从开发商办理的大证上逐户给各个购房户分户过来的，属于转移登记，要走过户手续。

3、大证和小证的外表一样，都是由国家颁发的，形式也是统一的，也就是外形是一样的，只是其记载的内容不同而已。因为开发商的房产证内容多并且房屋套数多，面积也大，故称大证;而个人的房产证记载套数少，面积小，故称小证。

扩展资料

大产权与小产权的相关区别

房产权本来是不分大小，只有一种定义，但由于我国的一些特色，形成了社会上一些约定成俗的说法，对“大产权”和“小产权”在不同情况下有不同解释。

第一种解释

发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的，相对讲发展商的大，购房人的小。

第二种解释

国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权。购房人要注意的是乡镇政府发证书的房产实际上没有真正的产权。这种房没有国家发的土地使用证和预售许可证，购房合同国土房管局也不会给予备案。

第三种解释

买的房再转让时不用再交土地出让金的叫“大产权”，再转让时要补缴土地出让金的叫“小产权”。按这种解释普通商品房就是“大产权”房，经济适用房就是“小产权”房，对这个区别购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。

房地产商提供的土地证明如果是通过“划拨”得来，就是这里说的“小产权”;如果是通过“出让”或“转让”得来，就是这里所说的“大产权”。

因此，都于在产权上大产权是不能被分割成多个小产权的。

小产权房产没有国家颁发的房产证，无论是村委会还是乡政府颁发的产权证都属于无效证件，在法律上不予承认。?

⑴小产权房是占用集体土地搞建设，并向集体经济组织以外的成员销售的商品住宅，国家对这个问题有明确的规定。城镇居民不得购买农村的宅基地建房，也不可以购买小产权房。

⑵小产权房产没有国家颁发的房产证，无论是村委会还是乡政府颁发的产权证都属于无效证件，在法律上不予承认。由于小产权住房没有国家认可的房产证明，所以不具备过户的权利。

⑶如果遇到政府或合法开发商征用小产权房产占地的情况时，小产权房主只能得到很少或无法得到相关的补偿。因为该小产权占有的土地属于当地村委会或乡政府，补偿款会直接划给当地村委会或乡政府。

参考资料来源百度百科-大产权证

小产权房的特点：

1、集体土地建设的房屋。

“小产权房”最重要的特点就是在集体土地上开发的房屋，我国现行法律法规规定，农村土地一般归农村集体所有，如果要在农村集体土地上进行商品房开发并公开向社会销售，必须先经国家征收，把集体土地变性，成为国有土地，再出让给开发商，开发商向国家交纳土地出让金等税费后，才能进行开发建设。

2、没有“五证”。

商品房之所以公开出售，其主要是具备开发的条件，“五证”齐全，即国有土地使用证、规划许可证、规划工程许可证、施工许可证、商品房预(销)售许可证。而“小产权房”由于缺乏国有土地使用证，也就谈不上规划许可证等“四证”。

3、价格便宜。

“小产权房”好卖，最主要的是其售价相对便宜，甚至比正常商品房便宜一半以上，因为它不含征用土地费、土地出让金及各种税费等费用，所以价格低廉。

4、无合法产权。

小产权房无法进行房屋产权登记，不能办理房屋所有权证。城市居民购买“小产权房”，无法在房屋登记机构办理房屋登记，领取房屋所有权证书。

5、开发违规较多。

开发“小产权房”，不像开发商品房那样严格，大多是村或无开发资质的公司自己开发，有的是建设公司开发，也有的是一些单位或个人参与开发，缺乏开发的必备资质和公司营业条件，房屋设计及建筑质量得不到保障。